EXPLICATIONS SUPPLÉMENTAIRES · LECTURE EN 2 MINUTES
L'administration a examiné les étapes dans leur globalité
Le Service Public Fédéral Finances flamand a publié le 4 août 2026 une décision préalable concernant des biens immeubles donnés à deux filles. La famille souhaitait, avant une répartition ultérieure, apporter d'abord des biens puis attribuer d'autres biens à chacune des filles. La question était de savoir si, lors de cette répartition finale, le droit de partage pouvait être appliqué.
L'administration n'a pas suivi ce raisonnement. Elle n'a pas vu dans les faits soumis une vraie dette d'apport justifiant les étapes intermédiaires. L'apport et la répartition prévus ont été examinés ensemble comme des opérations artificielles visant à contourner la taxation normale. Pour ce dossier, le droit de mutation a donc été envisagé au lieu du droit de partage.
La donation initiale reste une ligne directrice
Après une donation, l'acte détermine qui est devenu propriétaire, à quelle quotité, avec quelles charges et avec quelle réserve d’usufruit. Ces données ne disparaissent pas lorsque la famille souhaite plus tard une autre répartition pratique. Un échange, une attribution ou un transfert ultérieur doit partir des droits qui existent réellement, et non d'une étape intermédiaire créée uniquement sur papier.
Une réserve d’usufruit mérite également une attention particulière. Dans la décision, l'usufruit concerné ne pouvait pas être traité comme un bien librement apportable. La nature civile de chaque droit détermine aussi quelle opération est possible et quelle taxe d'enregistrement s'y applique.
Dressez d'abord la situation actuelle et la situation souhaitée
Exemple : il y a plusieurs années, deux enfants ont chacun reçu la moitié de deux immeubles. Aujourd’hui, un enfant veut l’immeuble A, l’autre l’immeuble B. Cela peut sembler logique économiquement, mais juridiquement un nouveau transfert est nécessaire pour passer des droits partagés à une propriété distincte. Les valeurs, éventuelle soulte, usufruit et clauses de l'acte de donation doivent être étudiés préalablement.
Élaborez un schéma simple avec les propriétaires actuels et la situation finale souhaitée. Ajoutez les actes de donation, titres de propriété et évaluations récentes. Notariaat Wellens peut alors comparer les routes possibles, sans présumer un résultat fiscal. Illustrez aussi les éventuels prêts, charges et compensations entre membres de la famille. Notez qui peut supporter quels coûts et éventuelles soultes. Cette décision préalable concerne uniquement ses propres faits, mais avertit que l'ensemble des opérations est examiné. Vous souhaitez comparer les options calmement ? Contactez-nous avant de conclure de nouveaux accords.