EXPLICATIONS SUPPLÉMENTAIRES · LECTURE EN 2 MINUTES
Qui possède l'immeuble lorsque vous avez acheté le terrain ensemble ?
Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble une parcelle, elles possèdent en principe aussi ensemble ce qui y est construit. C'est le droit d'accession : la propriété du terrain s'étend à l'immeuble. Le simple fait que chacun paie ses propres factures d'entrepreneur ou convienne oralement de l'appartement qui lui reviendra plus tard ne modifie pas cette propriété.
Dans VB 26057, deux propriétaires avaient acheté chacun la moitié du terrain. Ils ont ensuite construit un petit immeuble de deux appartements. Chacun a payé les factures de l'appartement qu'il souhaitait recevoir. VLABEL a néanmoins considéré que le terrain et l'immeuble appartenaient toujours pour moitié à chacun. Avant la construction, aucun acte de base n'avait juridiquement délimité les appartements privatifs.
À quoi sert un acte de base ?
L'acte de base est l'acte notarié qui divise un immeuble à appartements en parties privatives, comme les appartements séparés, et en parties communes. Il précise aussi la quote-part dans les parties communes liée à chaque appartement. Dans ce dossier, l'acte n'a été établi qu'après l'achèvement et la mise en service de l'immeuble.
L'acte prévu attribuait un appartement à un propriétaire et l'autre appartement à l'autre propriétaire. VLABEL y a vu un véritable partage de l'immeuble existant. Un droit de partage était donc dû sur toute la valeur partagée : le terrain et les appartements déjà construits. La taxe ne portait donc pas seulement sur la valeur du terrain.
Quand l'exonération liée à la TVA peut-elle être possible ?
La décision mentionne une exonération possible du droit de partage lorsque l'opération relève réellement du régime de TVA applicable à un bâtiment neuf et au terrain qui l'accompagne. Ce n'est pas un choix automatique. L'immeuble et l'opération doivent remplir les conditions de TVA, la TVA doit être due sur le transfert et les parties doivent pouvoir et vouloir appliquer ce régime.
L'exonération doit en outre être expressément demandée dans l'acte notarié et les mentions et formalités légales doivent être respectées. La TVA payée auparavant sur des factures de construction séparées ne suffit donc pas automatiquement. Le moment de la première occupation, la qualité des parties et l'opération précise peuvent être importants.
Une possibilité générale et votre préparation
Une possibilité générale est que deux amis achètent un terrain ensemble, paient chacun la construction d'un appartement et reçoivent ensuite chacun un appartement par un acte de base. Cet exemple ne les rend pas automatiquement chacun seul propriétaire dès le départ et ne donne aucun droit automatique à une exonération. L'acte d'achat, le calendrier de construction et l'acte envisagé restent déterminants.
Préparez l'acte d'achat, le relevé des quotes-parts de propriété, les factures de construction, le permis, la date d'achèvement et de première occupation ainsi qu'un projet de la répartition souhaitée. Notariaat Wellens peut ensuite expliquer ce qui reste juridiquement une propriété commune, sur quoi une taxe peut être due et quelle question de TVA doit encore être résolue avant l'acte.