VERDERE UITLEG · 2 MIN LEZEN
Wie bezit het gebouw wanneer u samen grond kocht?
Wie samen een perceel grond koopt, bezit in beginsel ook samen wat daarop wordt gebouwd. Dat heet natrekking: de eigendom van de grond strekt zich uit tot het gebouw. U verandert die eigendom niet alleen doordat ieder zijn eigen aannemersfacturen betaalt of mondeling afspreekt welk appartement later van wie zal zijn.
In VB 26057 hadden twee eigenaars de grond ieder voor de helft gekocht. Daarna bouwden zij een klein gebouw met twee appartementen. Ieder betaalde de facturen voor het appartement dat hij wilde krijgen. Toch oordeelde VLABEL dat grond en gebouw nog altijd ieder voor de helft van beiden waren. Er was vóór de bouw geen basisakte die de private appartementen juridisch afbakende.
Wat doet een basisakte?
Een basisakte is de notariële akte die een appartementsgebouw verdeelt in private delen, zoals de afzonderlijke appartementen, en gemeenschappelijke delen. Ze vermeldt ook welk aandeel in de gemeenschappelijke delen bij elk appartement hoort. In dit dossier werd die akte pas opgesteld nadat het gebouw klaar en in gebruik was.
De geplande akte zou het ene appartement aan de ene eigenaar en het andere appartement aan de andere eigenaar geven. VLABEL zag dat als een echte verdeling van het bestaande onroerend goed. Daarom was verdeelrecht verschuldigd over de volledige waarde die werd verdeeld: de grond én de reeds gebouwde appartementen. De belasting volgde dus niet alleen op de grondwaarde.
Wanneer kan de btw-vrijstelling mogelijk zijn?
De beslissing noemt een mogelijke vrijstelling van het verdeelrecht wanneer de verrichting werkelijk onder de btw-regeling voor een nieuw gebouw met het bijhorende terrein valt. Dat is geen automatische keuze. Het gebouw en de verrichting moeten aan de btw-voorwaarden voldoen, de btw moet op de overdracht verschuldigd zijn en de partijen moeten die regeling kunnen en willen toepassen.
Bovendien moet de vrijstelling uitdrukkelijk in de notariële akte worden gevraagd en moeten de wettelijke vermeldingen en formaliteiten worden gevolgd. Eerder betaalde btw op losse bouwfacturen volstaat dus niet vanzelf. De timing van de eerste ingebruikname, de hoedanigheid van de partijen en de precieze verrichting kunnen belangrijk zijn.
Eén algemene mogelijkheid en uw voorbereiding
Een algemene mogelijkheid is dat twee vrienden samen grond kopen, elk de bouw van één appartement betalen en later via een basisakte ieder één appartement krijgen. Dat voorbeeld maakt hen niet automatisch vooraf elk alleen eigenaar en geeft geen automatisch recht op een vrijstelling. De aankoopakte, de bouwtiming en de voorgenomen akte blijven beslissend.
Leg de aankoopakte, het overzicht van de eigendomsdelen, de bouwfacturen, de vergunning, de datum van voltooiing en eerste ingebruikname en een ontwerp van de gewenste verdeling klaar. Notariaat Wellens kan vervolgens uitleggen wat juridisch nog samen eigendom is, waarop belasting kan volgen en welke btw-vraag vóór de akte nog moet worden beantwoord.