EXPLICATIONS SUPPLÉMENTAIRES · LECTURE EN 2 MINUTES
Quand le taux de 2 % est-il possible ?
Le droit de vente flamand de 2 % ne s’applique que si toutes les conditions légales sont remplies. Vous achetez, comme personne physique, la pleine propriété d’un logement pour y habiter vous-même. À la date de l’acte authentique d’achat, vous ne pouvez pas posséder entièrement en pleine propriété un autre logement ou terrain à bâtir, même à l’étranger. Vous devez en outre vous inscrire à la nouvelle adresse dans les trois ans et y rester inscrit sans interruption pendant au moins un an.
Une donation de votre logement existant peut faire en sorte que ce logement ne soit plus votre pleine propriété à la date de l’acte d’achat. Cela répond uniquement à la condition de propriété. Cela ne signifie pas encore que le taux s’applique automatiquement ni que l’administration fiscale accepte l’ordre choisi sans autre examen.
Qu’a décidé VLABEL le 9 novembre ?
Dans la décision anticipée VB 26082, des époux voulaient donner la pleine propriété de leur logement familial à leur fils. Le même jour, ils achèteraient un appartement plus petit et demanderaient le taux de 2 %. L’Administration fiscale flamande a constaté que la donation supprimait la propriété du logement existant et rendait possible un avantage fiscal important. En raison du calendrier très serré, la donation et l’achat formaient une opération cohérente d’abord visée par la règle anti-abus.
Les époux ont toutefois présenté des motifs familiaux concrets : habiter plus petit, vivre plus près de leur fils et de leur petite-fille, associer leur fils à la gestion du patrimoine et pouvoir inclure une clause de retour dans l’acte de donation. Pour ce dossier précis, VLABEL a accepté ces motifs comme preuve contraire. La décision ne traite que des droits d’enregistrement. Elle ne confirme pas la validité civile des actes et ne décide rien au sujet d’autres impôts.
Une possibilité générale
Des parents peuvent, par exemple, prévoir depuis longtemps de donner leur ancien logement à un enfant majeur pour des raisons familiales et d’emménager eux-mêmes dans un appartement plus petit. Ces motifs peuvent être pertinents lorsque la donation et l’achat se suivent de près. Il s’agit d’une possibilité, pas d’un droit automatique au taux de 2 %, ni d’une garantie que les mêmes motifs suffiront dans un autre dossier.
L’administration fiscale examine les faits réels. Un motif qui n’apparaît sur papier qu’après coup ou qui ne correspond pas aux autres documents convainc moins. Une propriété détenue par l’intermédiaire d’un partenaire, un bien immobilier à l’étranger, la nature du nouvel achat et l’inscription à la nouvelle adresse peuvent également modifier l’issue.
Que préparer avant les deux actes ?
Apportez le titre de propriété du logement actuel, le compromis signé du nouveau logement, les deux projets d’acte et un relevé des autres biens immobiliers. Notez pourquoi vous donnez maintenant, pourquoi vous déménagez, quelle clause vous souhaitez pour le bien donné et comment le nouveau logement deviendra votre résidence principale.
Notariaat Wellens peut vérifier ensemble l’ordre, les conditions et les pièces justificatives avant la signature. Vous saurez ainsi quelles conditions sont certaines, quelle appréciation dépend du dossier et si un autre calendrier est juridiquement ou fiscalement plus sûr.