EXPLICATIONS SUPPLÉMENTAIRES · LECTURE EN 2 MINUTES
Distinguer d’abord les droits
Après une donation avec réserve d’usufruit, le parent et l’enfant n’ont pas le même droit. L’usufruitier peut utiliser le bien et, dans les limites de l’acte et de la loi, en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire possède le bien sans en avoir l’usage actuel. La personne qui doit supporter une facture de rénovation ne se détermine donc pas uniquement par le lien familial.
Commencez par l’acte de donation. Il peut préciser comment traiter les travaux futurs, la propriété des nouvelles constructions et les coûts. Le type de travaux compte aussi. L’entretien courant, une réparation urgente et une rénovation importante peuvent être appréciés différemment en droit. Il n’existe pas de clé de répartition unique pour tous les dossiers.
Que s’est-il passé dans la décision flamande ?
L’Administration fiscale flamande a publié le 5 novembre 2026 la décision anticipée VB 26085. Dans ce dossier précis, un parent avait conservé l’usufruit et l’enfant avait reçu la nue-propriété. L’acte évaluait ces droits à 38 pour cent et 62 pour cent. Les parties voulaient réaliser une rénovation importante et payer chacune selon cette proportion.
Elles prévoyaient un compte de projet commun. Chacune verserait depuis son propre compte la part convenue. Les entrepreneurs établiraient les factures au nom des deux parties et mentionneraient leur proportion. Sur la base de ces faits précis, l’Administration fiscale flamande n’a constaté ni donation mobilière imposable ni abus fiscal. La décision portait uniquement sur les droits de succession. Elle ne confirmait pas la validité civile des clauses et ne se prononçait pas sur d’autres impôts.
Un exemple propre à ce dossier
Dans le dossier décrit, l’usufruitier payait 38 pour cent et le nu-propriétaire 62 pour cent. Il s’agit d’un exemple concret propre à ce dossier, pas d’un droit général ni d’un pourcentage que d’autres familles peuvent reprendre automatiquement. Un autre acte, une autre valorisation, une autre rénovation ou un autre financement peut conduire à une répartition différente.
Pourquoi la preuve est-elle importante ? Si une partie supporte des coûts qui profitent économiquement surtout à l’autre, une discussion peut ensuite naître au sujet d’un remboursement, d’une donation supplémentaire ou du traitement fiscal. Des accords préalables clairs montrent qui finance quelle valeur et pourquoi.
Que préparer avant les travaux ?
Rassemblez l’acte de donation, le titre de propriété, les devis, les documents d’urbanisme et une liste des travaux prévus. Notez pour chaque coût qui paie, depuis quel compte et au nom de qui la facture est établie. Précisez aussi ce qui se passe en cas de travaux supplémentaires, de vente ou de fin anticipée de l’usufruit.
Notariaat Wellens peut examiner ensemble l’acte, les travaux et le mode de paiement. Vous saurez ainsi avant la première facture quels accords doivent encore être précisés et quelles preuves conserver. Vous souhaitez en savoir plus ? Prenez rendez-vous et apportez l’acte et les devis.