Accroissement de biens immobiliers
Protéger votre habitation.
Connaître les conséquences à l'avance.
Découvrez notre accompagnement ↓Pour commencer
Si votre partenaire décède, souhaitez-vous pouvoir continuer à habiter, percevoir un loyer ou décider vous-même du logement ? Une clause d'accroissement peut être une possibilité. Ce qu'elle vous apporte dépend de votre propriété et des accords dans l'acte.
"Celui qui sait que rien ne peut être complètement figé, regarde plus attentivement ce qui est présent aujourd'hui."
Vos questions, étape par étape
Voulez-vous vous protéger mutuellement si l’un de vous décède ? Nous examinons si une clause d’accroissement convient à votre situation et quelles en sont les conséquences.
Pourquoi vais-je chez le notaire pour cela ?
Avec une clause d’accroissement, certains droits peuvent revenir à l’autre partie en cas de décès. Le notaire vérifie si les chances mutuelles, les apports et la forme correspondent juridiquement.
Comment une clause d’accroissement peut-elle protéger mon partenaire ?
Déterminez quels biens et quelles personnes sont concernés.
Comparez la disposition avec un testament et d'autres protections.
Faites rédiger les conditions, la résiliation et les conséquences fiscales avant la signature.
Comment cela se passe-t-il et combien de temps cela dure-t-il ?
Discutez-en de préférence avant un achat commun. La préparation dépend des biens et de la construction choisie ; il n’y a pas de délai fixe.
Quels documents dois-je fournir au notaire ?
Préparez ce que vous avez déjà. Vous n’avez pas besoin d’attendre que votre dossier soit complet pour prendre rendez-vous.
Il manque un document ou vous ne savez pas où le trouver ? Consultez l’aide pour chaque document. Nous discuterons de ce que le bureau peut demander pour vous et de ce que vous devez encore fournir.
Où puis-je trouver cela ?
Cherchez dans votre dossier d’actes, Izimi ou Mes actes. Vous ne trouvez pas l’acte ? Communiquez l’adresse, la date approximative et éventuellement l’étude notariale précédente ; nous verrons comment demander une copie.
Où puis-je trouver cela ?
Fournissez le rapport avec la date et le nom de l’expert. S’il n’y a pas encore d’estimation, ne commandez pas sans concertation : discutez d’abord de l’évaluation nécessaire.
Où puis-je trouver cela ?
Fournissez la version complète avec date, annexes et modifications ultérieures. Vous ne possédez pas ce document ou vous ignoriez son existence ? Cochez « Besoin d'aide » et en discutez avec le bureau.
Où puis-je trouver cela ?
Fournissez le texte complet et les éventuelles modifications. Regardez dans votre dossier d’actes ou Mes actes. Tout n’est pas disponible numériquement ; indiquez au besoin quelle étude a réalisé l’acte.
Où puis-je trouver cela ?
Fournissez la version complète avec date, annexes et modifications ultérieures. Vous ne possédez pas ce document ou vous ignoriez son existence ? Cochez « Besoin d'aide » et en discutez avec le bureau.
Ces cases cochées restent visibles uniquement sur la page ouverte et ne sont pas envoyées au bureau.
Ouvrez la liste de contrôle : prêt, besoin d’aide ou non applicableQue fait et vérifie le notaire ?
- Les chances et apports mutuels sont-ils suffisamment équilibrés ?
- Quels biens et quelle forme sont concernés ?
- Comment fonctionne la disposition en cas de décès, vente ou rupture de relation ?
- Quelles conséquences successorales et fiscales s’appliquent à votre situation ?
Nous convenons des recherches que le bureau effectuera et des données que vous, votre banque ou un autre spécialiste fournirez.
À quoi dois-je faire attention avant de signer ?
Vérifiez si la clause fonctionne automatiquement ou demande un choix, ce qui se passe lors d’une vente et comment la résilier plus tard.
Un passage est-il encore flou ? N’hésitez pas à demander une explication avec un exemple concret de votre situation. Signez uniquement lorsque vous comprenez ce que vous convenez.
Que dois-je encore organiser ensuite ?
Conservez l’acte avec les biens concernés. Faites revoir la disposition en cas de mariage, rupture ou modification du patrimoine.
Quels conseils pratiques m’aident ?
Ne partez pas des mêmes conséquences qu’un testament. Demandez une comparaison pour votre famille et vos biens.
Que signifient ces mots ?
- Clause d’accroissement
- un accord par lequel des droits, selon les conditions convenues, reviennent au survivant.
- Contrat aléatoire
- un accord dont l'issue dépend d'un événement incertain.
Où trouver plus d’explications ou d’aide ?
Vous n’avez pas besoin d’exprimer votre question en termes juridiques. Dites ce qui vous préoccupe, ce que vous souhaitez régler et s’il y a une date importante à venir.
Nous examinons ensemble la prochaine étape. Nous convenons à l’avance de l’assistance du bureau et des coûts associés.
Posez votre question au bureauPrendre rendez-vousExplication générale pour votre préparation. Les règles et documents qui vous concernent sont vérifiés en fonction de votre dossier.
Sur cette page
Acquêt immobilier en termes simples
01
L'acte notarié détermine quels droits sur le logement le conjoint survivant reçoit et sous quelles conditions.
L'usufruit et la pleine propriété offrent différentes possibilités. L'usufruit donne usage et revenus ; d'autres peuvent détenir la nue-propriété. La pleine propriété réunit ces droits. Ne vous contentez donc pas de faire inscrire « protection », mais définissez la liberté dont vous avez besoin.
Où s'arrête cette protection ?
Le prêt ne disparaît pas à cause de l'acquêt. Un droit de vente peut également être dû. Un traitement possible hors droits de succession ne signifie pas que l'acquisition est exempte de toute taxe.
Appliquez-le à votre vie : Votre partenaire doit-il pouvoir habiter seul ou aussi déménager de manière autonome ?
Que convenons-nous au sujet de notre logement ?
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Pour un bien immobilier, une clause d'acquêt est inscrite dans un acte notarié. L'accord peut par exemple concerner les parts par lesquelles vous achetez ensemble un logement. Faites clairement écrire si le conjoint survivant obtient la pleine propriété ou seulement un droit d'usage, et si un choix est nécessaire.
Votre part d'achat, l'apport réellement fourni et vos chances de survie méritent chacune une attention particulière. Une clause adaptée à un autre couple n’est donc pas automatiquement applicable à vous. Le prêt, l'assurance solde restant dû et les droits des enfants font aussi partie de la même discussion.
Une clause d'acquêt protège contre un certain effet du décès. Elle ne vous donne pas automatiquement une part de propriété plus grande durant votre vie et ne remplace pas des accords sur des remboursements inégaux ou des coûts de rénovation.
Que faire si l'un de nous veut rester et l'autre partir ?
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Examinez d’abord comment la clause peut se terminer en cas de rupture de la relation. Ensuite, propriété et financement doivent être réglés. Celui qui reprend le logement doit peut-être payer l’autre. L’évaluation, le prêt restant et les créances mutuelles prouvées déterminent le règlement.
La banque doit donner son accord séparé pour libérer un emprunteur de ses obligations. Le fait que vous conveniez entre vous qu’un seul partenaire paie désormais ne signifie pas que l’autre est déjà dégagé auprès de la banque.
Si vous souhaitez vendre ensemble le logement, faites vérifier comment la clause d'acquêt prend fin et si elle prévoit encore quelque chose concernant le prix de vente ou un bien de remplacement. Une clause pour ce logement ne s’applique pas automatiquement à un logement ultérieur.
Puis-je continuer à habiter et vendre seul plus tard ?
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Si, selon la clause valable, vous obtenez la pleine propriété de la part concernée, cela peut offrir plus d'autonomie que l'usufruit seul. Si vous n'avez qu'un usufruit, il y a d'autres propriétaires avec qui vous devez normalement vous concerter pour la vente de la pleine propriété. Les mots dans l'acte font donc une différence pratique.
Un prêt hypothécaire peut encore exister. Une assurance solde restant dû paie uniquement selon sa propre couverture et conditions. L'acquêt n'efface pas automatiquement cette dette. Vérifiez donc si le conjoint survivant peut porter à la fois le logement et les charges.
Pour un acquêt immobilier, des droits d'enregistrement, notamment le droit de vente, peuvent être dus. Vous ne devez pas lire un possible traitement hors droits de succession comme « le logement est transféré sans taxe ». La région compétente, le droit transmis et les circonstances déterminent le calcul.
Un exemple fictif : deux partenaires possèdent chacun la moitié du logement familial. La clause attribue au décès la moitié du premier décédé en pleine propriété au survivant. Celui-ci devient alors pleinement propriétaire selon les conditions de l'acte, mais doit encore tenir compte du crédit, de l'assurance et de la fiscalité. Sans cette clause ou un autre arrangement, la moitié du défunt serait répartie selon ses règles successorales.
Examinez logement, prêt et clause ensemble
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- Apportez l'acte d'achat complet
Un résumé du type « il y a une clause d'acquêt » ne dit pas encore quels droits et conditions s'appliquent.
- Vérifiez l'assurance
Notez qui est assuré, pour quelle part et quelle dette reste.
- Demandez deux calculs
Laissez expliquer séparément les conséquences du rachat en cas de rupture et de l'acquisition en cas de décès.
Exemples adaptés à votre situation de vie
Que demander au notaire ?
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Vous n'avez pas besoin de connaître ces concepts par cœur. Prenez avec vous les questions qui vous concernent. N'hésitez pas à demander la réponse en tenant compte de votre propre maison, de votre argent et des personnes que vous souhaitez protéger.
Cliquez sur une question pour une première explication ou un conseil pratique. Vous n'avez pas besoin d'avoir une réponse à tout de suite.
Le survivant peut-il rester seul dans le logement, ou vendre également de manière autonome ?
Demandez une explication précise des droits conférés par l'acte et qui doit éventuellement collaborer.
Quel prêt reste en vigueur lorsqu'un de nous décède ?
Apportez les documents de crédit et l'assurance solde restant dû. La clause ne supprime pas la dette.
Quel est le coût d'une acquisition par cette clause par rapport aux autres possibilités ?
Renseignez-vous sur la taxe applicable et la protection juridique.
Que se passe-t-il si nous nous séparons ou achetons un autre logement ?
Faites discuter la fin et le possible remplacement du bien en cause.
Les détails qui font la différence.
POUR CEUX QUI VEULENT LIRE PLUS LOIN
Consultez les conditions, variantes possibles et fondements juridiques liés à votre question.
Que voulez-vous donner au survivant ?
| Choix à discuter | Différence pratique |
|---|---|
| Accroissement en pleine propriété | Le survivant acquiert le droit de propriété concerné. La destination ultérieure aux enfants nécessite un regard distinct. |
| Accroissement en usufruit | L'usage et les revenus peuvent rester au survivant, alors que la nue-propriété reste avec d'autres. |
| Accroissement avec option | Le survivant choisit, selon les conditions établies, d'appliquer la clause ou non. L'alternative en cas de non-exercice doit également être claire. |
Absence de droits de succession ne signifie pas absence de taxe
Pour une clause d'accroissement fiscalement acceptée à titre onéreux (chacun reçoit une contrepartie pour ce qu'il s'engage) en matière immobilière, le droit de vente est applicable. Un rachat ou un partage classique ne suit pas nécessairement le même régime fiscal.
Le droit de vente général flamand est actuellement de 12 % (article 2.9.4.1.1 VCF). Vous ne pouvez pas appliquer aveuglément ce pourcentage à toute ancienne clause d'accroissement : pour une condition suspensive, l'article 2.9.7.0.3, § 2 VCF règle le tarif applicable et l'évaluation. L'assiette imposable est déterminée lors de la réalisation de la condition ; la règle tarifaire considère quand l'imposition serait due sans condition.
Source : Art. 2.9.1.0.1, 2.9.4.1.1 et 2.9.7.0.3, § 2 VCF.
L'exonération des droits de succession sur le logement familial n'est pas une exonération du droit de vente. Comparez donc un accroissement optionnel avec ce qui se produit sans exercice via la succession légale ou un testament. La protection autant que les conditions fiscales applicables entrent en compte.
Source : Art. 2.7.4.1.1, § 2 VCF.
Que faire si nous vendons, déménageons ou nous séparons ?
Propriété et financement
Vérifiez qui est propriétaire et par quels moyens chacun a acquis. La proportion des risques et l'apport doivent être examinés. Un prêt inégal ou un apport propre mérite une évaluation distincte.
Vente ou un nouveau logement
Discutez si la clause prend fin lors de la vente et ce qui est possible en cas de logement de remplacement. Une clause concernant le premier logement ne protège pas automatiquement un achat ultérieur.
Une rupture, un déménagement ou une admission en soins
Déterminez quels événements ont des conséquences pour la clause. Le fait que le logement ne soit plus habité en commun ne met pas nécessairement fin à tous les droits contractuels.
Hypothèque et dettes
La clause d'augmentation (aanwasbeding) ne supprime pas les droits de la banque. Coordonnez le transfert de propriété, le prêt et l'éventuelle assurance.
L'augmentation lors de l'achat n'est pas la même chose que la rétrocession
SP 16092 distingue les clauses entre acquéreurs de biens et les clauses portant sur des droits réservés lors de la vente ou donation. En cas d'usufruit ou rente réservés, d'autres règles peuvent s'appliquer que pour l'augmentation du logement acheté.
La position comprend aussi des présomptions sur l'augmentation à titre gratuit ou onéreux, sauf ce qui découle du contrat. Indiquez donc précisément quel droit est transféré, qui l'a stipulé et s'il existe une contrepartie. L'expression « augmentation » seule est insuffisante pour déterminer l'imposition.
Source : SP 16092 : augmentation et rétrocession, décision du 18 août 2021.
Que devez-vous apporter ?
L'acte d'achat et toute acte ultérieur d'augmentation, le contrat de mariage ou le statut de cohabitation, les documents de crédit et la preuve de l'apport de chacun. Notez si vous souhaitez avant tout rester habiter, conserver des revenus ou pouvoir vendre en pleine propriété.
Pour un bien immobilier hors Flandre ou en cas de résidence étrangère, la réglementation fiscale compétente doit être déterminée séparément.
Questions fréquemment posées
DE LA LECTURE À LA PRÉPARATION
Une première réponse déjà.
Dois-je d'abord retrouver tous les documents ?
Vous pouvez déjà poser votre question avec ce que vous avez. Notez les accords dont vous vous souvenez et ce qui a changé depuis. Avec la checklist sur cette page, vous voyez ce que vous pouvez rassembler et ce qu'il faut encore discuter avec le bureau.
Comment préparer un entretien avec mes proches ?
Indiquez d'abord ce que vous souhaitez atteindre ou éviter. Donnez à chacun l'espace pour exprimer ses attentes et limites pratiques. Notez ce sur quoi vous êtes d'accord et les questions ouvertes, afin que la discussion prenne aussi en compte ceux qui en subiront les conséquences.
Que faire si j'hésite entre plusieurs solutions ?
Pour chaque possibilité, notez ce que vous voulez atteindre et ce que vous ne comprenez pas encore. Apportez les documents existants. L'entretien-conseil sert à comparer les options et leurs conséquences avec votre situation avant de faire un choix.
PRÉPARATION FACILE
Votre checklist : examiner une clause d'acquêt
Quels documents préparer, où les trouver et quand le bureau peut-il aider ? Indiquez ce que vous avez et où vous voulez de l'aide.
Sites web utiles sur ce sujet
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DE LA PREMIÈRE QUESTION À L’ÉTAPE SUIVANTE
Vous n'avez pas à tout découvrir seul.
D'abord votre situation
Racontez ce qui se passe, qui est impliqué et ce que vous voulez éviter.
Évaluer les possibilités
Nous discutons de vos questions, des documents disponibles et des conséquences des choix possibles.
Votre prochaine étape
Nous déterminons ce que vous voulez faire réaliser et quel suivi en découle.
Cela est conservé pour votre entretien personnel. Le bureau ne reçoit rien via ce bouton.