VERDERE UITLEG · 2 MIN LEZEN
Wat besliste het hof?
De Vlaamse Belastingdienst publiceerde op 9 oktober 2026 een definitief arrest van het Hof van Beroep te Gent van 30 juni 2026. Kopers hadden in 2022 twee aanpalende woonhuizen gekocht en vroegen voor beide het toenmalige verlaagde verkooprecht van 3 procent. Het arrest gaat dus over een concreet dossier onder de regels die bij die aankoop golden. Het mag niet zonder meer op iedere aankoop van twee panden worden toegepast.
In de akte stond dat de verkoper zich kort een kosteloos zakelijk recht van bewoning voorbehield. Uit de overige clausules en omstandigheden leidde het hof af dat het woord zakelijk een materiële vergissing was. De eigendom was zonder beperking overgedragen en alleen gebruik en genot waren kort uitgesteld. Voor de fiscale beoordeling ging het daarom om volle eigendom met een persoonlijk woonrecht.
Waarom bleef het tweede huis apart?
De kopers gebruikten het tweede huis als ontspannings- en fitnessruimte bij hun hoofdwoning. Toch werd het geen normale aanhorigheid. Het pand was naar zijn aard een woonhuis, had een eigen toegang en adres, lag rechtstreeks aan de openbare weg en had een aanzienlijke oppervlakte, waarde en afzonderlijk kadastraal inkomen. Het kon bovendien zelfstandig worden bewoond en was vroeger van een andere eigenaar geweest.
Feitelijk samen gebruiken is dus niet genoeg. Een aanhorigheid moet volgens de Vlaamse Codex Fiscaliteit door aard, ligging, oppervlakte en waarde een normale bijzaak van de woning zijn. Het administratieve standpunt over aanhorigheden vermeldt ook dat de bijzaak in de woonfunctie moet passen. Het arrest bevestigt dat die voorwaarden samen en concreet worden beoordeeld.
Een herkenbaar voorbeeld
Stel dat u uw woning koopt samen met het huis ernaast om daar een bureau, logeerkamer en sportruimte in te richten. Zelfs als beide tuinen doorlopen en u het tweede pand niet verhuurt, blijft dat tweede huis mogelijk een zelfstandige woning. De prijsverdeling, kadastrale gegevens, toegangen en mogelijkheden tot afzonderlijk gebruik moeten dan vóór de overeenkomst worden onderzocht.
Wat kan Notariaat Wellens doen?
Notariaat Wellens kan de eigendomstitels, perceelgrenzen, bestemming, feitelijke inrichting en geplande bewoning naast elkaar leggen. Het kantoor kan ook beoordelen of een tijdelijk gebruiks- of woonrecht persoonlijk of zakelijk wordt bedoeld en de akte daarop helder afstemmen.
Bespreek dit vóór een bod of verkoopovereenkomst. Breng de afzonderlijke kadastrale gegevens, plannen, prijsverdeling en afspraken over gebruik mee. Zo kan het juiste tarief per goed en per recht worden onderzocht, zonder uit het gezamenlijke gebruik alleen een fiscaal gevolg af te leiden.