FURTHER EXPLANATION · 2 MIN READ
Het verlaagde tarief heeft voorwaarden
Voor de aankoop van de enige eigen woning kan in Vlaanderen onder voorwaarden het verkooprecht van 2% gelden. De koper moet onder meer de volledige volle eigendom verwerven en er de hoofdverblijfplaats vestigen. Ander verhinderend onroerend bezit kan de toepassing uitsluiten, behoudens de wettelijke uitzonderingen en de regeling wanneer dat bezit tijdig volledig wordt vervreemd.
Voorafgaande beslissing 26058 ging niet over een gewone verkoop van een oude woning. De aanvragers bezaten twee appartementen en wilden vóór hun nieuwe aankoop van elk appartement 5% verkopen aan een vennootschap die zij zelf controleerden. Privé zouden zij 95% behouden. Samen met de eigen vennootschap bleef de volledige economische positie dus binnen hun sfeer.
Waarom volgde VLABEL niet?
Zonder de verkoop van de kleine aandelen konden de kopers volgens de beslissing slechts van 2% genieten als zij de appartementen volledig ten bezwarende titel vervreemdden. Door enkel 5% vooraf over te dragen, zouden zij formeel niet langer de volledige volle eigendom bezitten, terwijl zij bijna alles privé en alles samen met de gecontroleerde vennootschap behielden.
VLABEL vond dat deze uitkomst niet overeenstemde met de doelgroep en doelstelling van het verlaagde tarief. De aanvragers verwezen naar een patrimoniale herstructurering, maar legden niet concreet uit waarom die nodig was, waarom zij vóór de aankoop moest gebeuren en waarom precies 5% werd verkocht. Bij gebrek aan een concrete niet-fiscale motivering besliste VLABEL dat sprake was van fiscaal misbruik.
Het gevolg in dit ene dossier
Voor de beschreven verrichting zou met de voorafgaande verkoop geen rekening worden gehouden. Op de nieuwe gezinswoning zou daarom volgens de beslissing 12% verkooprecht worden geheven in plaats van 2%. Dit is een voorafgaande beslissing over specifieke, nog uit te voeren handelingen. Zij maakt van elke overdracht aan een vennootschap geen misbruik.
De kern is dat voorwaarden en motieven samen worden beoordeeld. Een echte verkoop om bedrijfseconomische, familiale of financieringsredenen kan andere feiten hebben, maar moet ook burgerrechtelijk, vennootschapsrechtelijk en fiscaal correct worden uitgewerkt. Alleen een klein eigendomspercentage verschuiven is geen veilige algemene route naar het gunsttarief.
Laat het tarief vóór de verbintenis onderzoeken
Maak vóór een bod of koopbelofte een volledig overzicht van woningen, bouwgronden, blote eigendom, mede-eigendom en vennootschapsbelangen van alle kopers. Noteer ook welke goederen u wilt verkopen en wanneer. Het toepasselijke tarief beïnvloedt het benodigde budget en hoort dus niet pas bij de akte aan bod te komen.
Notariaat Wellens kan de eigendomssituatie en de chronologie controleren, de wettelijke voorwaarden toelichten en een kostenraming op het passende tarief maken. Bij een voorgenomen herstructurering bespreken wij ook de werkelijke motieven en alternatieven. Zo tekent u met een realistische fiscale inschatting.